活力在哪儿？

　　作者：江月

　　来源：大碗Pro（ID：gh_178ad0cf5bd9）

　　这些天，我们走过了义乌，温州。

　　我们见证了义乌的大小老板的购买力，愣是在义乌开辟出了一个专属排屋、别墅的市场；我们也见证了温州的辉煌与落寞。

　　今天，我们再看一看台州。

　　初看台州，很难看懂。

　　因为台州，太散了。

　　从文化地域上来看，浙江仿佛没有台州人，只有椒江人、温岭人、临海人……那是因为1994年台州地区撤地设市，而在1994年之前，就已经有了椒江市、黄岩市、温岭市。

　　台州的房地产市场也带上此类特性，足够散装。

　　那么，台州的市场要怎么切入？

　　最好的办法是“以毒攻毒”，咱们也以分散的视角将台州拆解成一个又一个的县城。

　　01

　　台州的市区，三足鼎立

　　台州的市区共分三区：椒江区、黄岩区、路桥区。

　　从区域能级与发展来看，椒江区强于黄岩区与路桥区，黄岩区与路桥区在伯仲之间。

　　从楼市的角度出发，各区的发展逻辑也类似——

　　以发展成熟区为圆心，向外扩散，能级也逐渐降低。

　　椒江区，台州市政府所在地、台州学院、台州商贸区均在椒江。

　　这正是椒江领先于其他二区的原因。

　　图中椒江区的红色部分（城西），基本将市政府、台州学院、商贸区、万达广场等城市重点资源囊括在内，这就椒江的核心区。

　　椒江核心区的二手房价格在2万/㎡上下，部分当地豪宅类小区可超3万/㎡；新房价格也在2万/㎡出头，基本与二手房差不多。

　　主因在于许多新房卖成了现房，出现开发商与业主同台竞争的现场。

　　椒江核心区往北走为一江两岸板块（南岸），由于拥江发展的战略，规划上的畅想，政策上的利好，房价水平也基本与核心区持平，来到了2万/㎡水平。

　　椒江核心区往东（城东板块），能级就要差一些，房价水平在1.5万/㎡左右。

　　2020年，椒江核心板块的楼盘备案价可达2.5万/㎡。

　　相比之下，椒江的房价降幅超20%。

　　黄岩区，黄岩的核心区在南城一带，房价水平基本不到2万/㎡。

　　相对而言，黄岩整个的城市界面一般，区域内的城市资源也没有椒江丰富，因此房价水平也弱于椒江。

　　黄岩的外围区域如新前等地，与农村交界，行走在市政道路上，我们能清晰地看见农民自建房与商品房交替出现的景象。

　　目前，新前在售楼盘价格为1.7万/㎡，相比前两年并没有降价。

　　由此，售楼处几乎无人问津。

　　周边二手房的挂牌价在1-1.5万/㎡区间。

　　路桥区，路桥的核心区是路桥街道，区政府、十里长街、路桥小商品市场、台州机电五金城、浙东南副食品市场、台州市家私城均在此。

　　路桥街道二手房高峰时期成交价在2.2万/㎡，如今整体均价1.6万/㎡。

　　降幅达27%。

　　路桥街道往北是路北街道。

　　路北街道与椒江较近，且街道内台州国际会展中心、吾悦广场，属于路桥重点发展区域。

　　路北街道二手房高峰时期成交价在2万/㎡，如今均价在1.5万/㎡左右。

　　降幅达25%。

　　以上，就是台州市区三个区的基本情况。

　　重点来了！

　　哪怕是台州市区三区，相通性也不高——

　　椒江的，买椒江；

　　黄岩的，买黄岩；

　　路桥的，买路桥。

　　一来，这是由地理特性决定的。

　　浙江一带“七山二水一分田”的地势下，三区天然被丘陵、山地阻隔。尤其是黄岩，在大片山地的阻隔下，主体城区离另外两区较远。哪怕现在的基建发达，也难以改变当地居民的“心理距离”。

　　二来，三区各有经济优势。

　　椒江区，医疗健康行业发达，规上企业营收可达上百亿，九洲、海正这类的龙头药企均来于此；椒江还是缝制设备产业发达，全球第一大缝制设备企业就在此。

　　黄岩区，中国模具之都，能出产全球70%的塑料模具，模具、相关配件及相应装备专业企业4000多家，年产值近300亿元。

　　说白了，黄岩别的不多，就是厂多。

　　路桥区，商贸市场发达，拥有专业市场58个，交易额超600亿元。

　　此外，路桥还是全国重要的汽车及零部件生产基地，整车以及零配件产值达百亿级别；是全国重要的再生金属集散地，拥有台州国际再生金属交易中；是“中国编织凉席之都”，路桥区的凉席产量占全国同类产品的90%以上。

　　不论是椒江、黄岩，还是路桥，其实都能给当地居民提供大量的工作岗位。

　　因此，当地居民可以稳稳当当就近谋生，归属感自然就更强了。

　　02

　　温岭是温岭，台州是台州。

　　温岭人，从来不说自己是台州人。

　　原因是温岭才是全台州经济最发达的那个崽儿。

　　温岭坐拥有泵与电机、汽摩配件、机床工具、鞋业等四大支柱产业。其中，泵与电机产业产值规模超800亿元，年产各类鞋超10亿双……

　　2024年，温岭GDP达1400多亿，甩了第二名将近500亿，椒江、黄岩、路桥均不是其一合之敌，只有三区的GDP叠加起来才能稳胜温岭。

　　温岭的楼市很简单。

　　以九龙湖分东西，往南就老城区。

　　老城区基本没有发展空间，二手房多为老旧小区，价值不高。

　　城东虽有CBD规划，但除了几幢高大上的写字楼，城市界面很一般，有大量的自建房与厂房，与其说是CBD，一圈逛下来倒更像是城乡结合部。

　　温岭人买房，就得买在城西。

　　温岭的交通大动脉就在城西。

　　一条南北走向轻轨，坐落在九龙湖生态湿地公园的西侧。

　　温岭的自然资源，在城西。

　　九龙湖生态公园、北山公园、虎山公园……均在城西。

　　温岭的城市资源，也在城西。

　　银泰城、恒隆商业中心、第一人民医院、市政府等等商业、医疗、政治资源均在此。

　　但是，温岭的房价也降。

　　以大碗实地调研的楼盘为例，2021年，该楼盘售价超3万/㎡。

　　2025年，开发商在售尾盘价格在2.6-2.7万/㎡。

　　然而，这还不是最低点。

　　该楼盘小区的业主也在出售自己的房子，价格大约在2.3万/㎡。

　　真实跌幅超23%。

　　除此之外，温岭还有大量房源的挂牌在1.5万/㎡上下浮动。

　　不复当年动辄超2万/㎡的辉煌。

　　03

　　临海是临海，台州是台州。

　　临海这座城市的发展逻辑很简单——

　　首先是紫阳街道。

　　紫阳街道所在的台州府城是临海千年古城的核心区域，有着深厚的历史文化底蕴，是国家级历史文化街区。

　　这里也是临海的经济命脉之一。

　　临海以紫阳街道为首的区域遍布了古街、古寺，文旅资源极其丰富，所以临海全市每年吸引的旅客人次超2000万，实现旅游收入超百亿。

　　当然，正是因为紫阳街道的特殊性，这里没有发展空间，也拆不了，更不敢拆。

　　那么，就得往东、往南发展。

　　往东，是临海市区的大洋街道。

　　大洋街道就是临海的新核心，这里临海博物馆、临海体育馆，以及临海最好的商业银泰城。

　　2021年，大洋街道房价天花板超3万/㎡。

　　如今，街道内1.7、1.8万/㎡单价的二手比比皆是。

　　往南，是临海的江南街道。

　　一条灵江往临海流淌，也让临海走出自己的“拥江时代”，而江南街道正是拥江发展的重心，街道内规划的滨江新城让江南街道整体的城市界面更现代化。

　　江南街道的房价水平1.5万/㎡左右。

　　大碗实地走访了一个楼盘，售价就在这个水平。

　　该楼盘4年卖了大约600套房源，平均下来一个月下来卖个10来套。

　　由于行情的变化，去化速度并不均衡。

　　所以，该楼盘在2021年会卖得比较好，在初期完成了房源的主要去化。

　　也就是说，近年来，该楼盘基本处于“随缘卖”的状态。

　　以上，就是临海的大致情况。

　　整体的房价在降价，市内的新盘难以去化。

　　04

　　结语

　　正如大多数的县城…

　　当咱们把台州拆解成椒江、黄岩、路桥、温岭、临海来看，台州并不复杂。

　　它就像多个县城组成的集合。

　　台州的情况正如全国各地的县城那样——

　　它们的房价，也降得厉害。

　　少则二三成，多则四五成。

　　即使是浙江的县城，也不能在这轮行情中独善其身。

　　它们的期房卖成了现房。

　　台州各地所谓的新房，全是前几年便开盘的房源，有的在2021年，有的在2022年……它们卖着卖着就成了现房，以至于开发商手里的房源正在和业主手里的房源在市场上打价格战。

　　它们的去化速度几乎为零。

　　月销十几套是台州楼盘平均下来的水平，而今年的真实情况是几乎卖不出去。

　　它们的销售，都在摆烂。

　　这是大碗调研时，所拍一张台州售楼部的现场图片。

　　售楼部中，无人轮班，没有接待，没有销售，只剩下一个空荡荡的大堂。

　　这，很好理解。

　　一来，市场真的不太行。

　　二来，所有的服务人员几乎都是本地人，在这样的市场下，拿一份保底工资足矣。

　　总之，台州就是一个巨大的内生型市场。

　　还是那句话，椒江人，买椒江的房；黄岩人，买黄岩的房；路桥人，买路桥的房；温岭人，买温岭的房……

　　这个巨大的内生型市场，也一样随波逐流。

　　前些年，随着大行情上涨。

　　只不过因为是浙江的县城，是台州的县城，这里的购买力足够富有，所以房价被情绪裹挟得更厉害，一股脑冲到3万、甚至4万；

　　这些年，随着行情回落。

　　哪怕是浙江的县城，也不能幸免。

　　哪怕是浙江县城的房地产市场，也依然没有丁点的活力。

　　唯一的区别就在于，浙江的民营经济确实发达，这些县城也不需要土地财政的支撑。

　　这里的居民，过得还算安逸。

　　- End -